alquiler con opción a compra?

Hola,

El alquiler con derecho a compra es una opción muy utilizada en estos momentos en los que es muy difícil acceder a la financiación. Además es una fórmula que puede ser ventajosa para ambas partes.

Por el lado del comprador, es muy ventajoso por varios motivos. Por un lado puede tener acceso a la compra de una vivienda a la que, si no le dan financiación, no podría acceder. Por otro lado no paga intereses por la totalidad del capital financiado, cosa que tendría que hacer en caso de la compra directa, lo cual significa que casi todo el dinero que paga se va a amortizar capital. Además la opción de compra es como su propio nombre indica una "opción", por lo que nadie le obliga a comprarlo en caso de que no quiera (cosa que no sucede si se compra en el momento inicial).

Por el lado del vendedor también tiene sus ventajas. La más importante es que el vendedor puede tener unos ingresos que probablemente no tendría en caso de tenerlo a la venta (porque es posible que no lo venda). Además, tiene bastantes probabilidades de que al final del periodo de la opción de compra el arrendatario acabe comprándolo, porque se siente en su casa y además querrá "recuperar" de alguna forma lo que ha pagado durante los años en que ha vivido alquilado.

Pongamos un ejemplo:
Un piso está a la venta por 250.000€. El promotor no es capaz de venderlo en ese precio, pero no quiere rebajarlo por el motivo que sea (por respetar a los que compraron anteriormente, por entrar en pérdidas por debajo de ese precio, por no depreciar el resto de viviendas que le quedan, etc.). Así que decide ponerlo con opción a compra. Hace un estudio del precio de alquileres por la zona (imaginemos que esá a 900€ al mes) y decide alquilarlo con opción a compra. Lo que yo haría como propietario (ya sea promotor o particular) sería aumentar un poco el alquiler (100€ hasta 900€ al mes) como "precio" de la opción (que al fin y al cabo es un valor añadido para el comprador, que debe pagar). La fecha de opción a compra se suele poner entre dos y 5 años. En nuestro ejemplo vamos a poner 3 años. ¡OJO! hay que tener en cuenta que es un contrao de alquiler, por lo que en todo caso el arrendatario tiene el derecho de estar hasta 5 años como tal aunque la opcíon se acabe a los tres años y el arredador puede aumentar el precio del alquiler por el IPC. Y lo normal es que haya una penalización del 20% de lo pagado (como beneficio del propietario). Llegado el 3er año (o antes, porque la opción es un límite, pero se puede ejercer en cualquier momento) el comprador tiene varias opciones:

- Comprarlo: en cuyo caso pagará (imaginemos que el arrendatario a pagado en concepto de alquiler durante los 3 años 1000€*12meses*3años + IPC = 37000€). Entonces el comprador pagaría 250.000€ - 80%*37000 = 220.400€ teniendo en cuenta además que el arrendatario ha vivido 3 años en el piso. Esto se hará en caso de que los pisos hayan subido de precio o lo hayan mantenido.

- No comprarlo e irse a vivir a otro sitio. En este caso el arrendatario ha perdido realmente 100*36 = 3600€, que viene siendo el "sobrepago" por la opción de compra. Es el riesgo que corre. Esto se hará si los alquileres o los precios de los pisos han bajado considerablemente (en cuyo caso la diferencia de los 3600€ se puede recuperar yendo a un piso más barato)

- No comprarlo y seguir viviendo en el piso dos años más. Esto lo hará si los precios de los alquileres han subido considerablemente.

¿Y el propietario? Pues el propietario tiene que esperar a la decisión del inquilino. Ahora bien, en caso de  que los pisos hayan bajado puede abrirse otro momento de negociación para que el inquilino compre. Y si los precios han subido, pues la diferencia es el coste de oportunidad del propietario, pero él vendió el piso al precio que hace tres años le convenía.

¿Y qué diferencia hay con la financión de un banco? Es verdad que en caso de que el inquilino compre, no recupera el 20% de lo que pagó hasta el momento (pero ojo, que lo ha disfrutado viviendo en el piso) pero es un 20% nada más. ¿Sabéis qué parte de la cuota de una hipoteca corresponde a INTERESES de media en los tres primeros años? Pues alrededor del 50% (para hipotecas a 30 años calculadas por el método francés a un tipo del 2,5%). O sea, que en el caso del alquiler con opción has amortizado 29600€ mientras que con una hipoteca amortizarías alrededor de 18000. Esa diferencia se la come el promotor.

Espero haber aclarado muchas cosas.

Un saludo
viviendaocasion.com