Sobre la recuperacion del mercado

Hola, os suguiero que comenteis este articulo sobre la posible recuperacion del mercado inmobiliario

(TE PEGO EL TEXTO AQUÍ porque no puedes poner el enlace a tu inmobiliaria)

Pisos en venta, pocos pero ya se venden y compran pisos

El mercado inmobiliario no esta muerto, aunque muy mal herido, aun respira.

Con esta frase se podria resumir lo que desde el analisis de nuestros datos vemos que esta sucediendo con los pisos en venta en Madrid , no asi con los pisos en otras localidades, especialmente en la costa el mercado no tiene pulso ni para levantarse de momento.

Un dato nos llama poderosamente la atencion si lo comparamos con los datos anteriores, el numero de pisos vendidos en Madrid por inmobiliaria Barreras en este mes de Septiembre iguala ya a mediados de mes al numero de pisos vendidos en los tres meses anteriores.

Debemos tener en cuenta que mediados de Jelio y agosto son meses que tradicionalmente la media de pisos vendidos es muy baja comparativamente con otras espocas del año, sin embargo no deja de ser un dato a tener en cuenta, ya que el año anterior el numero de ventas descendia mes a mes, y haciendo la misma comparativa entre Septiembre y agosto del año pasado, el numero de venta era practicamente nulo en ambos meses.

Las razones segun nuestro criterio de que se este produciendo este hecho no es todavia una recuperacion del mercado inmobiliario en general, sino que si profundizamos un poco mas en el tipo de inmuebles vendidos veremos que solo un tipo de inmuebles, con unos precios determinados y de unas caracteristicas especificas son los poquitos que se venden, el resto tendran que esperar mucho o cambiar los precios radicalmente.

1.- En primer lugar, hemos detectado un aceptable numero de ventas en los pisos de bancos en Madrid de segunda mano, debido fundamentalmente a dos razones, que tienen un precio sensiblemente inferior al precio medio de zona y sobre todo a que los bancos dan muchas facilidades para conceder hipotecas a los interesados en comprar sus pisos, solo SUS pisos, no los de los particulares.

La mayoria de pisos de bancos que se han vendido tienen unas caracteristicas comunes, por ejemplo , suelen estar en la zona sur de Madrid o barrios perifericos, tienen 2 o 3 habitaciones y pocos metros cuadrados ( normalmente menos de cien ) y su precio no supera casi nunca los 200.000 euros, digamos que estan en una banda de entre 100.000 y 200.000 euros.

El tipo de comprador de estas viviendas tambien tienen un perfil bastante similar, se trata de gente que por sana prudencia o por falta de credito en los años de precios maximos opto por 1quedarse de alquiler, y que ahora comprueban como por el precio de un alquiler consiguen comprar financiando el 100 % y en algunos casos el 100 % mas gastos que el banco les da con la unica condicion de que compren sus inmuebles, con la misma facilidad que concedian creditos en la epoca de las vacas gordas.

Estos compradores ven como se ahorran entre un 25 y un 50 % de los precios que pagaron en su dia sus vecinos y al mismo tiempo tienen financiacion cuyo coste mensual es mas o menos igual que lo que estan pagando de alquiler.

2.- En segundo lugar, tambien hemos notado un incremento en los pequeños apartamentos en venta en Madrid que se dedican posteriormente al alquiler.

El aumento de venta de este tipo de apartamentos es muy reducido si lo comparamos con los pisos de los bancos que se compran como vivienda, no como inversion. Los primeros compran pisos para vivir y ahorrarse el alquiler, y estos ultimos compran apartamentos para alquilarlos y que el inquilino le pague la cuota hipotecaria o al menos una buena parte de ella, sumando el alquiler mas una pequeña cantidad que entienden como ahorro , compran apartamentos.

Tambien el tipo de este tipo de comprador esta muy definido y sabe muy bien lo que quiere :

1.- Buscan apartamentos pequeños en la zona centro o norte de Madrid, cuyo precio haya sido muy rebajado con respecto a los precios maximos de 2005 y cuya rentabilidad en alquiler no sea nunca inferior al 3 % , que equivale a los interes de la hipoteca y parte de la amortizacion del capital.

Aquellos apartamentos cuyo precio en alquiler sea igual a la cuota hipotecaria se venden casi de forma inmediata y de ahi para abajo dependera de las expectativas de revalorizacion a largo plazo que el comprador tenga dependiendo de la zona, calidad etc.

Es curioso el dato de que los apartamento pequeños y los estudios tienen diferenciales importantes en el precio de venta, pero no tanto en el precio de alquiler, por ejemplo un pequeño estudio en un edificio sin ascensor ni portero fisico en la zona centro de Madrid puede perfectamente alquilarse entre 500 y 600 euros al mes, mientras que el mismo apartamento en la zona norte y en un edificio moderno con portero y ascensor ronda entre los 700 y los 900 euros al mes.

Si tenemos en cuenta que los gastos de comunidad son mucho mas baratos en el primer tipo de apartamentos en la zona centro sin portero ni ascensor, la cantidad liquida que percibe el propietario es muy similar al del apartamento moderno en la zona norte.

¿ que hace que unos se decidan por uno u otro tipo ? las expectativas de revalorizacion a largo plazo, osea las plusvalias futuras, ya que cuando el mercado inmobiliario se recupere, tarde lo que tarde, lo hara en mayor medida en este segundo tipo de apartamentos y lo hara antes.

En definitiva, segun el perfil del comprador optan por uno u otro modelo de inversion.

Que nadie se llame a engaño, hablamos de un aumento del numero de ventas , no de una recuperacion del mercado inmobiliario, hay que tener en cuenta que desde el año 2005 hasta hoy la caida en el volumen de ventas de inmobiliaria Barreras esta en torno al 90 % que se ha producido progresivamente año tras año.

Por lo tanto, en terminos absolutos el numero de ventas es muy reducido, los compradores son muy selectivos y piden precios baratos y financiacion.

En el resto de modelos de inmuebles, la cosa segun nuestros datos sigue igual o peor, solo se venden pisos de bancos baratos y con financiacion y apartamentos pequeños para alquilar.

Excepcionalmente, se vende algun piso de otros precios , tamaños y zonas cuando el propietario decide poner un precio muy por debajo del precio de sus homologos, aunque ni siquiera eso es garantia de venta de momento si hace que haya alguna posibilidad de vender.

Tambien entendemos que los datos aportados no pueden ser entendidos como datos a nivel general, ya que solo tenemos la referencia de los pisos que comercializamos y la experiencia de agentes de la propiedad inmobiliaria con los que en ocasiones colaboramos,que en mayor o menor medida coinciden con nosotros , si bien nos diferencia el hecho de habernos especializado desde hace unos años en la venta de inmuebles de bancos y que tenemos una cartera de clientes que compran las verdaderas oportunidades en apartamentos para alquilar, a los que en los ultimos años nos hemos abstenido de ofrecerselos por entender que no era el momento adecuado, ya que el relacion entre precio de venta y rentabilidad en alquiler estaba totalmente desequilibrada y fuera de las expectativas de lso compradores.