Hombre, 37 años
Madrid
España
Antigüedad: 28.11.2009
En primer lugar, los metros de la terrazaaunque no eres el propietario,si te debería de aparecer como anexo a la misma de uso y servicio PRIVATIVO, que no significa que seas el dueño, ni venderla, sólo que, como te ocurriría al comprarla la "USARÁS y DISFRUTARÁS", como una servidumbre constituyendo un derecho real que se beneficiará sólo el propietario del inmueble al que pertenece, y más si comentas que sólo se puede acceder a la misma desle la vivienda.
Con respecto a la tasación, tienes que tener en cuenta, que el valor del m2 de vivienda (que ya tienes más o menos fijado) se hace en función de varios parámetros; los más importantes, precio medio del m2 en la zona, o zonas similares (de servicios, infraestructuras, distancia a centro de compras,..) a la tuya. Y todo ello será ajustado (homogeneizado) a tu vivienda en función de su calidad, superficie, antigüedad, estado de conservación,..y otros parámetros más.
Pero lo que si tienes que tener en cuenta que el precio del valor unitario de terraza (espacio exterior) no será el mismo que la vivienda.
Su precio variará si la terraza está abierta ó cerrada por uno, dos ó tres lados. La normativa de valoraciones lo fija y está muy claro y fija un % dtrminado sobre el valor del m2 homogeneizado para vivienda.
También es importante el % d superficie que representa la terraza sobre la vivienda, ya que si supera un 15%&nsp;OBLIGLATORIAMENTE habría que valorar la superficie de ese espacio exterior de uso privativo independiente a la vivienda y al resto de espacios exteriores. Esto se da mucho en los ÁTICOS cómo es tu caso, y hay que ser muy cuidadoso a la hora de valorar la vivienda.
La diferencia que te salen en los metros que constan en escritura y registro con la realidad, probablemente sea que en éstos incluyen la PPZC (parte proporcional de zonas comunes). Fíjate si en la escritura ó NS, te indican "ocupa una superficie INCLUYENDO la ppzc de.....m2".
Ten presente que el uso de la terraza, te da derecho y tambien obligaciones, ya que la comunidad, te la "cede", pero te puede requerir para que la tengas ordenada, conserva y limpia. Necesitarás su consentimiento para cualquier "obra" que quieras hacer en ella, debiendose aprobar en junta y pudiendo denegar el permiso. Pero si le moja el techo a tu vecino de abajo por la falta de aislamiento en la misma, la reparación correrá a cargo de la comunidad, si tu la tienes medio decente y no has sido el causante del daño, por taladrar, romper, anclar estructuras metálicas, pérgolas,....
Espero haberte aclarado algunas dudas.
Un saludo desde Málaga
Francisco J. Segovia
Perito Judicial Inmobiliario
Hace varios dias te he enviado un mensaje (no sé si te llegó) solicitandote una forma de contactar si pudiera ser en privado.
Un saludo
Paco Segovia
Sr. Jumarapajo, el hecho de que se recoja en el acta de la comunidad no es más que un "acuerdo especialmente establecido" entre vecinos, que en un futuro pueden desacer (probablemente lo hiciera el promotor en su día al constituir los estatutos de la comunidad).
El derecho de usufructo constituye un derecho y a la vez una carga sobre el inmueble como toda servidumbre. Si bien la comunidad se lo reconoce,no hay ningún problema para que le apareciera en el título y registro de la propiedad, junto a la descripción del inmueble,superficie, linderos,ubicación, cuota, anejos,...
En el título de propiedad, le debería hacer mención al uso del espacio exterior de forma PRIVATIVA, (que no es lo mismo que ser propietario), es lo que comenté anteriormente en el foro.
El hecho de la aplicación de coeficientes, lo ajusta el arquitecto en el proyecto asignándole a cada finca un % e función del peso de la misma sobre el total edificado (incluyendo parte % d zonas comunes, como accesos, escaleras, ascensor, accesos, rampas garage,.., voladizos, y terrazas, que en este caso es plana transitable y la disfruta usted.
Fíjese bien en el coeficiente de la escritura, (tambien le aparece en nota simple), cédula catastral,.. yel valor de su cuota comunal deberá ser en función de dicho %.&bsp;Todo lo demás es un "acuerdo", que usted unilateralmente puede desacer en el momento quedesee.
En todo caso, no podrá pagar lo mismo por el "uso" que por la propiedad" no cree?.
En lo referente a la conservación deberá pagar como un comunero más (en función de su cuota), yno al 50% cmo indica. (Esto es otro acuerdo "especial").
Y por supuesto que en el resto de cubiertas tambien lo haría como un comunero más (en función de la cuotade participación de su finca), y no a medias como usted indica.
El establecimiento de la cuota de participación en gastos comunes se hace en función de la relación de la superficie útil de cada elemento en relación con el total del inmueble, su emplazamiento exterior ó interior, su situación y el uso que se prevee racionalmente que va a hacer de los servicios ó elementos comunes.
Espero haberle sido de ayuda
No obstante le recomiendo eche un vistazo a la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de Julio)
UnSaludo
Francisco J. Segovia
Perito Judicial Inmobiliario